Kürzere Nutzungsdauer bei Gebäude-AfA: Gutachten nicht mehr zwingend

Schnellere Abschreibung nachweisen – ohne zwingendes Gutachten

Ein Gebäude verliert in der Praxis oft schneller an Wert, als es die gesetzlich typisierten AfA-Sätze abbilden. Wer das für sein Gebäude nachweisen wollte, musste bislang fast immer ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen – ein Aufwand, der viele Steuerpflichtige abgeschreckt hat. Die Finanzverwaltung hat diese strenge Vorgabe jetzt aufgehoben.

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Der rechtliche Hintergrund

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits entschieden: Wer sich nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes beruft, kann sich grundsätzlich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint, den erforderlichen Nachweis zu führen. Voraussetzung ist, dass daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten möglich sind – etwa technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

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Auf einen Blick: die Entwicklung

• BFH: Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist grundsätzlich durch jede geeignete Darlegungsmethode nachweisbar.
• Finanzverwaltung (bisher): Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer war nur durch ein Gutachten nachweisbar (BMF, Nichtanwendungserlass).
• Finanzverwaltung (neu): Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist nun ebenfalls durch jede geeignete Darlegungsmethode nachweisbar – die Finanzverwaltung bestätigt damit die BFH-Rechtsprechung.

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Die typisierten AfA-Sätze im Überblick

Für die lineare AfA von zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäuden gelten grundsätzlich typisierte feste AfA-Sätze. Sie richten sich nach der Nutzungsart (Betriebsgebäude, nicht zu Wohnzwecken genutzt, oder andere) sowie dem Zeitpunkt der Fertigstellung, der Stellung des Bauantrags oder dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Vertrags und betragen regulär:

• 2 %
• 2,5 %
• 3 % oder
• 4 %

Der jeweils anzusetzende AfA-Satz gilt dabei unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer und dem tatsächlichen Alter des Gebäudes.

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Wann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer greift

Für die Bemessung der linearen Gebäude-AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bedarf es weiterhin einer konkreten Rechtfertigung anhand der objektiven Gegebenheiten. Entscheidend ist, ob das Gebäude vor Ablauf des sich regulär ergebenden AfA-Zeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist.

Wichtig: Bei der Glaubhaftmachung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer trifft Steuerpflichtige eine erhöhte Mitwirkungspflicht, da die für die Schätzung relevanten Faktoren in ihrem Einfluss- und Wissensbereich liegen.

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Welche Nachweismethoden jetzt möglich sind

Bisher war praktisch nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines entsprechend zertifizierten Gutachters als Nachweis anerkannt. Der BFH hat entschieden, dass Steuerpflichtige grundsätzlich jede Methode nutzen dürfen, die geeignet ist, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen – entscheidend ist, dass nachvollziehbar wird, warum das Gebäude schneller an Wert verliert. Die Finanzverwaltung hat diese Entscheidung nun umgesetzt.

Ein wichtiger Hinweis dabei: Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten reicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht aus.

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Unser Rat

Auch wenn die Nachweismethode jetzt flexibler ist – die erhöhte Mitwirkungspflicht bleibt bestehen, und ein tragfähiger, nachvollziehbarer Nachweis ist weiterhin entscheidend. Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, welche Nachweismethode für Ihre Immobilie infrage kommt und wie sich eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich am besten abbilden lässt.

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